घर खरेदी, जीएसटी आणि परतावा

जीएसटीचा स्थावर संपदा क्षेत्रावर कसा परिणाम होतो, हे समजून घेणेही महत्त्वाचे ठरेल. भारताच्या सकल राष्ट्रीय उत्पन्नाच्या ५ टक्के क्षेत्र स्थावर संपदेने व्यापलेले आहे. जीएसटीने बहुविध अप्रत्यक्ष कर समाविष्ट केले असल्यामुळे, कर अनुपालन सोपे झाले आहे आणि दुहेरी कर आकारणीची व्याप्ती कमीतकमी झाली आहे.

- रमेश प्रभू

जीएसटीचा स्थावर संपदा क्षेत्रावर कसा परिणाम होतो, हे समजून घेणेही महत्त्वाचे ठरेल. भारताच्या सकल राष्ट्रीय उत्पन्नाच्या ५ टक्के क्षेत्र स्थावर संपदेने व्यापलेले आहे. जीएसटीने बहुविध अप्रत्यक्ष कर समाविष्ट केले असल्यामुळे, कर अनुपालन सोपे झाले आहे आणि दुहेरी कर आकारणीची व्याप्ती कमीतकमी झाली आहे. त्यामुळे घर खरेदीदारांना जरी प्रमाण जीएसटी दर जरी किंचित जास्त द्यावा लागत असला, तरी दुहेरी कर आकारणीपासून त्यांची सुटका झाली आहे. घर खरेदीदारांना तयार घराच्या खरेदीसाठी कोणताही अप्रत्यक्ष कर देण्याचे दायित्व नसल्यामुळे, पुनर्विक्री मालमत्तांच्या खरेदीदारांवर जीएसटीचा परिणाम फारच कमी होणार आहे. बºयाच प्रकरणी घर खरेदीदार विविध करांचा तपशीलवार अभ्यास करून जात नाहीत, जे त्यांना अतिरिक्त द्यायचे असतात. मालमत्तेचे फक्त मूल्य बघून ते आपला गुंतवणुकीचा आराखडा बनवतात आणि मग त्यांची फसगत होते.

केंद्र शासनाने १ जुलै २०१७पासून जीएसटी लागू केला आहे. जीएसटी म्हणजे वस्तू आणि सेवा कर. हा एक अप्रत्यक्ष म्हणजेच ्रल्ल्िर१ीू३ ३ं७आहे. सर्व वस्तू आणि सेवांवर एकसमान कर. यामुळे याच्या अगोदर आकारण्यात येत असलेले विविध कर संपुष्टात आले आणि एकच कर प्रणाली लागू झाली. ज्यामुळे विविध कर जसे आॅक्ट्राय, व्हॅट, एक्ससाइझ ड्युटी, सेवा कर, करमणूक कर इत्यादी जाऊन फक्त जी.एस.टी. लागू झाला.
सध्या घर खरेदीदारांना आकर्षित करण्यासाठी खूप जाहिराती येतात. ज्यात जी.एस.टी. माफ, जीएसटी ४ टक्के, किंवा १२ टक्के असे उल्लेख असतात. यामुळे लोकांमध्ये संभ्रम निर्माण होतो. पूर्वी सेवा कर ४.५% व मूल्यवर्धित कर (व्हॅट) १% असे एकंदरच ५.५% अप्रत्यक्ष कर घेण्यात येत होते आणि जीएसटी १२% लावल्यामुळे घरांच्या किमती वाढलेल्या आहेत. हा ग्राहकांवर घोर अन्याय आहे, अशी भीती दाखवली जायची. या लेखाद्वारे मी वाचकांना स्पष्ट करू इच्छितो की, जीएसटी आल्यामुळे घरांच्या कुठल्याही प्रकारे किमती वाढण्याचे कारण नाही किंवा किमती वाढू शकत नाहीत. पूर्वी वेगवेगळ्या खरेदीवर भरले जाणारे उत्पादन शुल्क, जकात इत्यादींवर परतावा मिळत नव्हता आणि शिवाय मूल्यवर्धित कर आणि सेवा कर अतिरिक्त द्यावा लागत होता. जीएसटीमध्ये वेगवेगळ्या वस्तूंवर किंवा सेवांवर कर भरला जातो त्यावर परतावा मिळतो, त्याला इनपुट क्रेडिट म्हणतात.
इनपुट क्रेडिट म्हणजे उत्पादनावर कर देताना तुम्ही त्या उत्पादनाच्या निर्मितीसाठी अगोदरच दिलेला कर वजा करून दिलेला कर. समजा तुम्ही उत्पादक आहात, अंतिम उत्पादित वस्तूवर देय कर आहे रुपये ४५०/-, खरेदीवर कर रुपये ३००/- दिला आहे, अशा वेळी तुम्ही रुपये ३००/- साठी दावा करू शकता आणि तुम्हाला फक्त रुपये १५०/- कर म्हणून जमा करण्याची आवश्यकता आहे. घर खरेदी करताना याचे अधिक स्पष्टीकरण आपण पाहू.
उदा. १चौ. फूट बांधकामाचा विकासकाचा दर रु.४०००/- आहे. त्यावर जीएसटी १२% तो ग्राहकाकडून आकारून रु.४४८०/- घेत होता. या रु.४०००/- च्या दरामध्ये रु.१०००/- चा कच्चा मालाचा जसे स्टील, सिमेंट इत्यादींचा समावेश आहे. ज्यावर विकासक २८% जीएसटी भरतो, तसेच विविध ठेकेदार, वास्तुशास्त्रज्ञ, अभियंते यांच्या सेवेसाठी १८% जीएसटी भरतो. म्हणजेच जीएसटीसहित १ चौ. फूट बांधकामाचा एकूण खर्च रु.३३७० इतका आहे. यात विकासकाचा फायदा रु. ६३०/- इतका आहे. ह्या वरील खर्चात विकासकाने अगोदरच रु. २८०+९० = रु. ३७० जीएसटी भरला आहे आणि त्याचा परतावाही घेतला आहे. तरीही तो खर्च बांधकाम किमतीमध्ये धरत आहे.
जीएसटी कायद्याप्रमाणे हे इनपुट क्रेडिट रु. ३७० त्याने ग्राहकाला द्यायला हवे. म्हणजेच, ग्राहकावर जो रु. ४८०/- जी.एस.टी. येत होता, त्यावर इनपुट क्रेडिट रु. ३७०/- वजा करून विकासकाने रु. ११०/- ग्राहकावर जीएसटी म्हणून आकारायला हवेत, परंतु वास्तवात विकासक हे इनपुट क्रेडिट किंवा त्याचे हिशेब ग्राहकाला देत नव्हते आणि स्वत:चाच फायदा करून घेत होते. यापासून ग्राहकांचे संरक्षण करण्यासाठी केंद्र शासनाने केंद्रीय वस्तू आणि सेवा कर अधिनियम, २०१७ च्या कलम १७१ अन्वये अँटी प्रॉफिटीयरिंग प्राधिकरणाची स्थापना केली आहे, तसेच जर विकासक इनपुट क्रेडिट चा फायदा ग्राहकाला देत नसेल, तर महारेरा प्राधिकरणाकडे विकासकाच्या विरुद्ध दाद मागता येते. महारेराने नुकतेच या बाबतीत दोन-तीन निर्णय देऊन ग्राहकाला न्याय दिला आहे.
जर तुम्ही जीएसटी नोंदणीकृत उत्पादक, पुरवठादार, एजेंट, ई-कॉमर्स आॅपरेटर इ. असाल तर तुम्ही तुमच्या खरेदीवर दिलेल्या करासाठी इनपुट क्रेडिटचा दावा करण्यासाठी पात्र आहात.
घरांची मागणी वाढण्यासाठी केंद्र शासनाने प्रधानमंत्री आवास योजनेंतर्गत घर खरेदीदारांसाठी वस्तू आणि सेवा कराचा दर ८ टक्के इतका कमी केला आहे. अन्यथा घर खरेदीदारांना १२ टक्के जीएसटी द्यावा लागत होता. ही सवलत आर्थिकदृष्ट्या मागासवर्ग, कमी उत्पन्न गट आणि माध्यम उत्पन्न गट यांना, तसेच ६० चौ.मीटर्स चटई क्षेत्रासाठीही लागू केली आहे. जीएसटीअन्वये मिळालेला लाभ बिल्डरने सदनिकेची किंमत कमी करून/हप्ते कमी करून ग्राहकाला देणे अपेक्षित आहे, तसेच जे त्यांची मालमत्ता भाड्याने राहण्याच्या वापरासाठी देतात आणि भाड्याचे उत्पन्न मिळवतात त्यांनाही जीएसटीअन्वये कर लागत नाही. मात्र, ज्यांनी त्यांच्या जागा वाणिज्यिक किंवा औद्योगिक प्रयोजनासाठी भाड्याने दिल्या आहेत, त्यांना ते जर त्यापासून वार्षिक रुपये २० लाखांपेक्षा जास्त भाडे मिळवीत असतील, तर त्यांना १८ टक्के दराने कर द्यावा लागेल. जीएसटीचे दर साधारणत: ५ ते २८ टक्क्यांपर्यंत आहेत. प्रमाणित दर हे १२ टक्के ते १८ टक्क्यांदरम्यान आहेत, तर चैनीच्या वस्तूंवरील कर हे २८ टक्के दराने लावले जातात.
यापूर्वी विकासकाला जकात कर, केंद्रीय विक्री कर, सीमाशुल्क, प्रवेश कर असे अनेक कर प्रापणाच्या बाजूने द्यावे लागत होते आणि सरतेशेवटी हे कर तो सदनिकेच्या अंतिम किमतीवर लावत होता, म्हणजेच सदनिका खरेदीदारावर तो बोजा टाकत होता, परंतु हे अनेक कर गुंडाळून फक्त एकच जीएसटी ठेवल्यामुळे बांधकामाचा खर्च कमी झाला.
यापुढील भागात आपण बांधकामाखालील इमारतीमध्ये सदनिका खरेदी करताना किती जीएसटी भरावा लागेल आणि तयार इमारतीतील सदनिका खरेदी करताना जीएसटी लागेल किंवा नाही, याबाबत जाणून घेणार आहोत.
१२स्र१ुंँ४.’ङ्म‘ें३@ॅें्र’.ूङ्मे