महारेरासमोर आव्हानांचा डोंगर

गेल्या वर्षी १ मे रोजी महाराष्ट्रात रेरा कायद्याची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी सुरू झाली आणि महाराष्ट्रातील सर्व स्थावर संपदा प्रकल्प रेराच्या कक्षेत आले. यासाठी महाराष्ट्र शासनाने महाराष्ट्र स्थावर संपदा प्राधिकरणाची स्थापना केली. रेरा कायद्याची अंमलबजावणी करण्यात महाराष्ट्राने खूपच आघाडी घेतलेली असताना भारतातील इतर राज्यांत मात्र अजूनही त्यादृष्टीने काहीच हालचाल झालेली नाही.

- रमेश प्रभू

गेल्या वर्षी १ मे रोजी महाराष्ट्रात रेरा कायद्याची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी सुरू झाली आणि महाराष्ट्रातील सर्व स्थावर संपदा प्रकल्प रेराच्या कक्षेत आले. यासाठी महाराष्ट्र शासनाने महाराष्ट्र स्थावर संपदा प्राधिकरणाची स्थापना केली. रेरा कायद्याची अंमलबजावणी करण्यात महाराष्ट्राने खूपच आघाडी घेतलेली असताना भारतातील इतर राज्यांत मात्र अजूनही त्यादृष्टीने काहीच हालचाल झालेली नाही. त्यामुळे या राज्यांवर दंडात्मक कारवाई करण्याच्या निर्णयाप्रत केंद्र सरकार आलेले आहे. महाराष्ट्रासाठी ही निश्चितच अभिमानास्पद बाब आहे. पण तितकाच आव्हानांचा डोंगर महारेरासमोर उभा आहे.
महारेराची प्रमुख उद्दिष्टे ग्राहकांचे संरक्षण, प्रकल्पांची नोंदणी, पारदर्शी व्यवहार, तक्रार निवारण व प्रकल्प वेळेवर पूर्ण करणे ही आहेत. आतापर्यंत सुमारे १६ हजार प्रकल्पांची
नोंदणी विकासकांनी रेराकडे केलेली
आहे. करारनाम्यात नमूद केलेल्या कालावधीत घराचा ताबा दिला नाही किंवा अन्य
कारणांसाठी सुमारे २५०० ग्राहकांनी गेल्या वर्षभरात महारेराकडे तक्रारी केल्या होत्या. त्यापैकी आतापर्यंत १२०० तक्रारींवर सुनावणी घेऊन त्यांचे निराकरण करण्यात आले आहे. त्यामुळे ग्राहकांत विश्वासाचे वातावरण निर्माण झाले आहे. तरीही अजून एक फार मोठा वर्ग आहे जो महारेराच्या कक्षेबाहेर आहे. त्याला रेराच्या कक्षेत आणणे हे महारेरापुढे मोठे आव्हान असणार आहे.
अनेक प्रकरणांत बिल्डरने ७० ते ८० टक्के रक्कम घेऊनही विक्री करार केलेले नाहीत आणि घराचा ताबाही नाही. विक्री करार केलेला नसल्यामुळे त्यांच्या तक्रारी रेरा प्राधिकरण दाखल करून घेत नाही किंवा फेटाळून लावते. या तक्रारदारांना रेराकडून दिलासा मिळणे गरजेचे आहे. डिमॉनिटायझेशनचा मोठा फटका रिअल इस्टेट उद्योगालाही बसला आहे. पैसा फिरता नसल्यामुळे त्यांचाही उद्योग ठप्प झालेला आहे. रेरा अधिनियम २०१६ च्या कलम १३ अन्वये प्रवर्तक पहिल्यांदा विक्री करारनामा केल्याशिवाय ग्राहकाकडून कोणतीही ठेव किंवा आगाऊ पैसे घेऊ शकत नाही. तसेच कलम १३(१) अन्वये प्रवर्तक सदनिकेच्या किमतीच्या १० टक्क्यांपेक्षा जास्त रक्कम घेऊ शकत नाही. रेरा अधिनियमाच्या कलम ४ (द) अन्वये सदनिकाधारकांकडून वेळोवेळी घेतलेल्या रकमेपैकी ७० टक्के रक्कम प्रकल्पासाठी उघडलेल्या स्वतंत्र खात्यात जमा करणे प्रवर्तकाला बंधनकारक आहे आणि कामाच्या प्रगतीच्या प्रमाणात यातील रक्कम तो सनदी लेखापरीक्षक, अभियंता आणि वास्तुविशारद यांच्या प्रमाणपत्रानेच काढू शकतो. यामागचा उद्देश जरी चांगला असला तरी प्रवर्तकाच्या हातात पैसा खेळता राहत नसल्यामुळे प्रकल्प अर्धवट अवस्थेत पडून आहेत आणि हे रेरापुढे भविष्यात मोठे आव्हान असणार आहे. ग्रामीण भागात ग्रामपंचायत हद्दीत बेकायदेशीर बांधकामे सुरू आहेत. या सर्वांना रेराच्या कक्षेत आणणे हे रेरापुढील मोठे आव्हान असणार आहे. कारण ग्रामीण भागात ग्रामपंचायतीच्या दाखल्यावर किंवा अन्य प्राधिकरणाच्या परवानगीवर गृहनिर्माण प्रकल्प उभे राहत आहेत आणि ग्राहकांची फसवणूक होत आहे. महारेरा प्राधिकरणाकडे नोंदणी नाही किंवा विक्री करारनामा केलेला नाही या तांत्रिक बाबींवर रेरा प्राधिकरणाने तक्रार दाखल करून न घेणे बरोबर होणार नाही. सध्या शहरांमध्ये पुनर्विकास योजना राबविल्या जात आहेत. जुन्या इमारतीतील सदनिकाधारक भाड्याच्या घरात राहत आहेत. पुनर्विकासाला विलंब होत असल्यामुळे या लोकांना प्रवर्तकाने भाडे देणेही बंद केले आहे.
या सदनिकाधारकांना महरेराच्या
कक्षेत आणण्याचा विचार शासनदरबारी
सुरू आहे आणि हे महरेरापुढे मोठे आव्हान असणार आहे.
हस्तांतरणीय विकास हक्क (टी.डी.आर.) आणि त्याचे संनियंत्रण करण्याची जबाबदारीही महरेरावर सोपविण्याचे प्रस्तावित आहे. तसेच प्रकल्पांचे गुणवत्ता परीक्षण करण्यासाठी महारेराच्या नियंत्रणाखाली गुणवत्ता परीक्षक तालिका निर्माण करण्याचेही घाटत आहे आणि ही सर्व महारेरापुढील भविष्यातील आव्हाने असणार आहेत.
(लेखक महाराष्ट्र सोसायटीज वेल्फेअर असोसिएशनचे अध्यक्ष आहेत)