- अजित जोशी, चार्टर्ड अकाउंटंट
अर्थसंकल्प मांडताना केंद्रीय अर्थमंत्री निर्मला सीतारामन यांनी घर विक्रीशी संबंधित व्यवहारांत आजवर लागू असलेली इंडेक्सेशन पद्धती काढून टाकली आहे. मात्र, त्यांच्या भाषणात त्यांनी हा उल्लेख टाळला, पण इंडेक्सेशन पद्धती रद्द केल्याचा फटका सामान्यांना घर विक्री करताना नक्की बसणार आहे.
मुळात काय आहे हे इंडेक्सेशन? तर, एखादी दीर्घकालीन मालमत्ता. म्हणजे समजा घर तुम्ही विकता तेव्हा खरेदीच्या तुलनेत तुम्हाला बरीच जास्त रक्कम मिळण्याची शक्यता असते. हा फायदा फक्त त्या वर्षात झालेला नसतो, तर घर घेतल्यापासून अनेक वर्षे सर्वसाधारण भाववाढीने घरांच्या किमती वाढत असतातच. म्हणून विक्रीच्या किमतीतून अनेक वर्षांपूर्वी ज्या किमतीला घर खरेदी केले, ती खरेदीची किंमत वजा करणे योग्य नाही. त्यावर सरकारने काढलेला तोडगा म्हणजे इंडेक्सेशन !दरवर्षी सरकार भाववाढीचा निर्देशांक म्हणजे इंडेक्स घोषित करते. २००१ ला १०० धरून त्या हिशेबात तो दरवर्षी ठरवला जातो. २०१८-१९ ला तो २८० होता. २०२४-२५ साठी तो ३६८ आहे. याचाच अर्थ असा की, समजा २०१८-१९ ला तुम्ही एखादे घर ८० लाख रुपयांना घेतले असेल तर आज त्याच्या खरेदीची किंमत ८० लाख गुणिले ३६८ भागिले २८० अशी धरावी. ती होते साधारण एक कोटी पाच लाख. आता तुम्ही ते घर समजा एक कोटी दहा लाखांना विकले असेल, तर तुमचा करपात्र कॅपिटल गेन धरला जाईल पाच लाख रुपये आणि त्यावर २० टक्के म्हणजे एक लाख रुपये कर येईल. घरांच्या बाजाराची परिस्थिती पाहिली तर या पाच-सहा वर्षांत किंमती ३५ -४० टक्क्यांनी वाढलेल्या असणे दुर्मीळच आहे.
उलट तुमचे घर कदाचित एक कोटी पाच लाखांहून कमी किमतीतच विकले जाईल. म्हणजे करांसाठी तुम्ही तोटाच केला असे म्हणता येईल. मात्र, आता दर २० टक्क्यांहून १२.५ टक्क्यांवर आणताना इंडेक्सेशन काढून टाकण्यात आलेले आहे. म्हणजे सरळ एक कोटी १० लाख वजा ८० लाख, ३० लाखांचा कॅपिटल गेन धरून पावणे चार लाख कर द्यावा लागेल. (यात सेस धरलेला नाही!).
दुसरे एक उदाहरण पाहू. समजा तुमचे घर हे २००१ पूर्वीच १० लाखांना घेतलेले होते, तर २००१ ची जी रास्त किंमत येईल त्यावर इंडेक्सेशन लावले जात असे. ती समजा २५ लाख असेल तर त्यावर आताचा इंडेक्स नंबर ३६७८ लक्षात घेता २५ लाख गुणिले ३.६८ म्हणजे ९० लाख रुपये एवढे खरेदी मूल्य धरले जात होते.
आता तुम्ही जर ते घर दोन कोटींना विकले असेल तर तुमचा नफा एक कोटी आठ लाख एवढा होतो. या नफ्यावर २० टक्क्यांच्या हिशेबात तुम्ही २१ लाख ६० हजार एवढा कर देता. मात्र, २३ जुलै २०२४ नंतर तुम्ही जरी घर विकलेले असेल तर तुम्हाला खरेदी मूल्य दहा लाखच घ्यावे लागेल आणि मग दोन कोटी वजा १० लाख म्हणजेच एक कोटी ९० लाखांवर तुम्हाला साडेबारा टक्के कर, अर्थात ३८ लाख भरावा लागेल. या सगळ्यात नवे घर घेतले तर उत्पन्न करमुक्त होते हे खरे आहे, पण बऱ्याचदा खासकरून पहिल्या उदाहरणात जर गृहकर्ज असेल किंवा एनआरआय हे शक्य होतेच असे नाही. अशा वेळेला अनेक वर्षे असलेली ही सुविधा काढून सरकारला काय करायचे आहे, हे लक्षात येत नाही.