रेरा कायद्याने पुनर्विकास करणाऱ्या गृहनिर्माण संस्थांना दिलासा दिला

विकासकाने केलेली कोणतीही विक्री/बुकिंग संस्थांवर बंधनकारक असते; कारण त्यांना रेरानुसार प्रवर्तक/जमीन मालक म्हणून ठरविण्यात आले आहे.

- रमेश प्रभू

विकासकाने केलेली कोणतीही विक्री/बुकिंग संस्थांवर बंधनकारक असते; कारण त्यांना रेरानुसार प्रवर्तक/जमीन मालक म्हणून ठरविण्यात आले आहे. कायदेशीर प्रक्रियेने विकासक बदलला तरी अगोदरच्या विकासकाने सदनिकांच्या विक्री/बुकिंगने निर्माण केलेली सर्व उत्तरदायित्वे संस्थेला किंवा नवीन विकासकाला घ्यावी लागतील.

डी. एन. नगर, अंधेरी, पश्चिम, मुंबई येथील दोन सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी १२ आॅक्टोबर २००६च्या विकास करारनाम्याअन्वये आणि २६ आॅगस्ट २००९च्या पुरवणी करारनाम्याअन्वये पुनर्विकासासाठी आरएनए समूहाच्या एए इस्टेट प्रा. लि. यांची नेमणूक केली होती. महानगरपालिकेकडून आयओडी प्राप्त झाल्यानंतर, दोन्ही संस्थेच्या सभासदांनी त्यांच्या सदनिका खाली केल्या. विकासकाने पुलकित सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची इमारत जरी त्यातील सभासदांनी सदनिका खाली केल्या तरी ती न पाडता सम्राट सहकारी गृहनिर्माण संस्थेची इमारत पाडून तेथील बांधकामाला सुरुवात केली. सुरुवातीला विकासकाने २२ मजल्यांची इमारत प्रस्तावित केली होती. परंतु भारतीय विमानतळ प्राधिकरणाने घातलेल्या निर्बंधामुळे नवीन इमारतींची उंची १८ मजल्यापर्यंत सीमित ठेवण्यात आली. विकासकाने १३ स्लॅब्स टाकले आणि बांधकाम थांबविले तसेच सन २०१५पासून पुलकित संस्थेच्या सदस्यांना भाडे देण्याचेही थांबविले. पुलकित संस्थेची इमारत पाडली नसल्यामुळे त्याचे सदस्य त्यांच्या इमारतीत परत राहायला आले; परंतु सम्राट संस्थेचे सदस्य मात्र विनाभाडे बाहेरच राहत आहेत. यामुळे सम्राट संस्थेला माननीय उच्च न्यायालयासमोर लवाद विनंती अर्ज दाखल करावा लागला. माननीय न्यायाधीश व्ही. एम. कानडे (निवृत्त) यांची लवाद म्हणून नेमणूक करण्यात आली. ३१ आॅगस्ट २०१८पर्यंत सर्व १८ स्लॅब्स पूर्ण करावेत आणि १५ जुलै २०१८पर्यंत भाड्याची थकबाकी देण्यात यावी, असे निदेश लवादाने देऊनही लवादाने त्याच्या पालनात कसूर केली आहे. त्यामुळे लवादाने माननीय उच्च न्यायालयाने अगोदर दिलेली जैसे थे स्थिती पूर्ववत केली.
मधल्या काळात, विकासकाने २०१० ते २०१३च्या दरम्यान सुमारे ७० टक्के सदनिका २० टक्के ते ७० टक्के रक्कम घेऊन आणि वाटप पत्र देऊन विकल्या. प्रकल्प महारेराकडे नोंदणी करण्यात आला आहे. भीती वाटल्यामुळे की, संस्था विकासकाला काढून टाकील आणि खरेदीदार त्यांचा कष्टाने कमवून प्रकल्पात गुंतविलेला पैसा गमावतील, खरेदीदार सी. ए. रमेश प्रभू, अध्यक्ष, महाराष्ट्र सोसायटीज वेल्फेअर असोसिएशन यांना भेटले असता त्यांनी प्रवर्तक/संस्थेला खालीलप्रमाणे निदेश देण्यासाठी २७ वेगवेगळे अर्ज महारेरापुढे दाखल केले.
रेरा अधिनियमाच्या कलम १३ अन्वये योजल्याप्रमाणे सदनिकेच्या किमतीच्या १० टक्के रक्कम भरल्यावर प्रवर्तक/संस्थेने विक्री करारनामा नोंदणीकृत करावा.
महारेराच्या वेबसाईटमध्ये संस्था जमीनमालक/प्रवर्तक म्हणून नोंदणी करावी.
काढून टाकलेल्या विकासकाच्या जागी (ए ए इस्टेट प्रा. लि.) जरी नवीन विकासकांची नियुक्ती करण्यात आली तरी विकासक किंवा संस्थेकडून वाटप केलेल्या सदनिका रद्द करण्यात येणार नाही याची खात्री घेणे.
प्रकरणाचे गांभीर्य लक्षात घेऊन, जरी न्यायमूर्ती कानडे यांनी जैसे थे आदेश पारित केले होते, तरी सदनिका खरेदीदारांच्या हिताचे रक्षण करण्यासाठी महारेराचे सदस्य १, डॉ. विजय सतबीर सिंग यांनी, अंतिम आदेशापर्यंत वाटप रद्द करण्यापासून प्रतिवादींना निर्बंधित करण्याचे जैसे थे अंतरिम आदेश २ आॅगस्ट, २०१८ रोजी पारित केले होते.
२८ सप्टेंबर, २०१८ रोजी प्रकरणाची अंतिम सुनावणी झाली, ज्यात दोन्ही संस्थांच्या प्रतिनिधींसह सर्व पक्षकार हजर होते. सन्माननीय महारेरा सदस्य १ यांनी प्रतिपादन केले की, प्रतिवादी क्रमांक ५ आणि ६ संस्थांच्या पुनर्विकास प्रकल्पाचे प्रतिवादी क्रमांक १ यांनी हाती घेतलेल्या कामाच्या बाबतीत एकमेव लवाद सन्माननीय न्यायाधीश के. एम. कानडे (सेवानिवृत्त) यांनी दिनांक ११-१०-२०१७ रोजी जैसे थे आदेश पारित केले होते. म्हणून आज रोजी तक्रारदारांनी सदनिकेच्या किमतीच्या १० टक्क्यांपेक्षा जास्त रक्कम दिली आहे आणि आता प्रतिवादी क्रमांक १ने तक्रारदारांबरोबर नोंदणीकृत विक्री करारनामा निष्पादित करणे आवश्यक आहे. जैसे थे आदेशामुळे ही कृती लांबणीवर टाकावी लागेल.
महारेराने पुढे आणखी प्रतिपादन केले की, प्रतिवादी क्रमांक ५ आणि ६ संस्था म्हणजे डी. एन. नगर सम्राट सहकारी गृहनिर्माण संस्था आणि पुलकित सहकारी गृहनिर्माण संस्था या जमिनीच्या मालक आहेत आणि विकास करारनामा निष्पादित करून प्रतिवादी क्रमांक १ प्रवर्तकामार्फत त्यांच्या संस्थेचा पुनर्विकास त्यांनी हाती घेतला. आणि म्हणून रेरा अधिनियम, २०१६च्या कलम २ (झेड के) अन्वये उपबंधित केल्याप्रमाणे प्रतिवादी क्रमांक ५ आणि ६ हेसुद्धा म्हणजे सदर दोन्ही सहकारी गृहनिर्माण संस्थासुद्धा सदर प्रकल्पाचे मालक/प्रवर्तक आहेत.
हे लक्षात घेऊन महारेराने खालील निदेश पारित केले. प्रतिवादी क्रमांक १ यांना निदेश देण्यात येतात की, त्यांनी सदर प्रकल्पातील विक्री झालेली आणि विक्री न झालेली वस्तूसूची तक्रारदारांना सादर करावी.
प्रतिवादी क्रमांक ५ आणि ६ संस्था म्हणजेच डी. एन. नगर सम्राट सहकारी गृहनिर्माण संस्था मर्यादित आणि पुलकित सहकारी गृहनिर्माण संस्था मर्यादित यांनी महारेरा नोंदणी क्रमांक ५१८००००५८२६ मध्ये प्रवर्तक मालक म्हणून सामील व्हावे.
लवाद कार्यवाहीत पारित जैसे थे आदेश अंतिमत: उठविल्यानंतर प्रतिवादी क्रमांक १ ने तक्रारदारांबरोबर विक्री करारनामा नोंदणीकृत करून निष्पादित करावा.
वरील आदेशावरून असा निष्कर्ष काढता येतो की, अशा विकास करारनाम्यामुळे विकासकाने केलेली कोणतीही विक्री/बुकिंग संस्थांवर बंधनकारक असते; कारण त्यांना रेरानुसार प्रवर्तक/जमीन मालक म्हणून ठरविण्यात आले आहे.
आणखी असे की, जरी संस्थेने कायदेशीर प्रक्रिया अंगीकारून विकासक बदलला तरी अगोदरच्या विकासकाने सदनिकांच्या विक्री/बुकिंगने निर्माण केलेली सर्व उत्तरदायित्वे संस्थेला किंवा नवीन विकासकाला घ्यावी लागतील. म्हणून रेराच्या आगमनानंतर पुनर्विकास प्रकल्पात विकासक म्हणून संस्थांची अमर्याद उत्तरदायित्वे आणि जोखिमा उजेडात आणल्या आहेत. म्हणून संस्था ज्या पुनर्विकासाला जाणार आहेत त्यांनी स्वयं पुनर्विकासाचा विचार करावा जो तुलनात्मक कमी जोखमीचा आणि संस्था व्यवस्थित त्याचे व्यवस्थापन करू शकते.
(अध्यक्ष, महाराष्ट्र सोसायटीज वेल्फेअर असोसिएशन)