अनास्थेचे बळी अन् आक्रोश

मुंबई शहर आणि उपनगरातील धोकादायक, अतिधोकादायक इमारतींचा आकडा दिवसागणिक वाढत आहे. विशेषत: धोकादायक इमारतीमधील रहिवाशांच्या पुनर्वसनासह

- चंद्रशेखर प्रभू

मुंबई शहर आणि उपनगरातील धोकादायक, अतिधोकादायक इमारतींचा आकडा दिवसागणिक वाढत आहे. विशेषत: धोकादायक इमारतीमधील रहिवाशांच्या पुनर्वसनासह पुनर्विकासाबाबतची प्रक्रिया जटिल आणि क्लिष्ट असून, नियोजनशून्य प्रशासकीय धोरणाचाही फटका बसतो आहे. ‘सिद्धिसाई’सारख्या घटनांमधील १७ मृत्यू हे याच ‘अनास्थेचे बळी’ आहेत. महत्त्वाचे म्हणजे, घटना घडल्यानंतरदेखील प्रशासकीय यंत्रणा वेगाने आणि सक्षमरीत्या कार्यान्वित होत नाही आणि ‘ये रे माझ्या मागल्या...’ सुरूच राहते.
त्याच वेळी दुर्घटनेला जबाबदार असणाºयांना राजकीय आश्रय मिळत राहतो. परिणामी, दरवर्षी अशा घटना घडतात आणि पीडितांचा ‘आक्रोश’ ऐकण्यापलीकडे आपल्या हातात काहीच शिल्लक राहत नाही. ‘सिद्धिसाई’ दुर्घटनेतून पुन्हा एकदा हेच आधोरेखित झाले आहे.

घाटकोपर येथील दुर्घटनेला निसर्गाप्रमाणेच आपण आणि आपली व्यवस्था दोघेही कारणीभूत आहोत. अशा दुर्घटना थांबविण्यासाठी सर्वांत अगोदर जुन्या इमारतींच्या संदर्भात तांत्रिक बाबी समजून घेणे आवश्यक आहे. इमारतीचे दोन प्रकार पडतात. एक म्हणजे इमारत स्थिर असते किंवा दुसरा म्हणजे अस्थिर असते. स्थिर इमारत अस्थिर होण्यामागेही कारणे असतात. काहीतरी घडल्यानंतरच इमारत अस्थिर होते. अस्थिरतेमुळे इमारत धोकादायक ठरते व ती कोसळते. सर्वसाधारणपणे जर इमारतीची अस्थिरता काढून टाकली तर इमारत धोकादायक राहत नाही; मग ती इमारत कोसळणे अशक्य आहे. (क्वचित एखादी इमारत याला अपवाद ठरते). काही प्रमाणात डागडुजी करून इमारतीत स्थिरता आणता येऊ शकते. स्थिर असणारी इमारत काही कारणांशिवाय अस्थिर होत नाही. या गोष्टी न समजल्यामुळे याचा फायदा सगळे जण घेत असतात.
इमारती का कोसळतात? याचा सारासार विचार केला तर काही प्रश्न उभे रहतात. अनेक इमारती दुरुस्त झाल्यानंतरच का पडतात, या प्रश्नाचे उत्तर मिळविण्याचा कोणीही प्रयत्न का करत नाही? मुळात असा प्रश्न प्रशासनाला का पडत नाही? शहरातील अनेक इमारती ज्यांच्या मालकीत बदल झाला आहे अथवा ज्यांचा ताबा बिल्डरांनी घेतला आहे अशा इमारती धोकादायक म्हणून जास्त जाहीर होतात. अशा इमारतींची संख्या खूपच अधिक आहे. त्यामुळे नैसर्गिकरीत्या इमारत धोकादायक असल्याची नोंद करणे गरजेचे आहे; व तिची अस्थिरता वाढल्यास ती अधिक धोकादायक होईल असे नमूद करणेही तितकेच गरजेचे आहे. कोणीतरी एखादी इमारत अस्थिर असल्याचे सांगत आहे म्हणून ती इमारत धोकादायक ठरविणे चुकीचे आहे. अनेक ठिकाणी मूळ रहिवाशांना इमारतीतून हाकलण्यासाठी ती इमारत अस्थिर असल्याचे जाहीर केले जाते. असे कित्येक इमारतींच्या बाबतीत घडते. म्हणूनच रहिवासी अथवा भाडेकरू इमारत कितीही धोकादायक झाली तरी ती जागा व घर सोडत नाहीत. रहिवासी असे वागतात कारण सध्याचे घर सोडून ते जाणार तरी कुठे, असा प्रश्न पडतो. कारण परवडणारी घरे शहरात उपलब्ध नाहीत.
आंतरराष्टÑीय पातळीवरील नियमांसह केंद्र व राज्य शासनाच्या सरकारी नियमांप्रमाणे पाच वर्षांच्या वार्षिक उत्पन्नाएवढ्या किमतीचे घर म्हणजे परवडणारे घर. त्यामुळे ज्या व्यक्तीला दरमहा २० हजार रुपये पगार आहे त्याचे वार्षिक उत्पन्न २ लाख ४० हजार रुपये ठरते. अशा व्यक्तीसाठी १२ लाख रुपयांचे घर म्हणजे परवडणारे घर. परंतु आपल्या शहराच्या कोपºयात अगदी दहिसरमध्येही घरे कोटीच्या किमतीत आहेत. दक्षिण व मध्य मुंबईचा तर आपण विचार न केलेला बरा. चर्चगेट ते अंधेरी-बोरीवलीदरम्यान असलेल्या घरांच्या किमती २ कोटी अथवा त्याहून अधिक आहेत. ज्या व्यक्तीला अशी घरे घ्यायची असतील तर त्या व्यक्तीचे वार्षिक उत्पन्न किमान ४० लाख रुपये असणे गरजेचे आहे. परंतु असे लोक शहरात फक्त लोकसंख्येच्या अर्धा टक्के आहेत. त्यामुळे ९९.५ टक्के लोकांसाठी शहरात परवडणारी घरे नाहीत. शहरात परवडणारी घरे नसल्यामुळे लोक आहेत ते घर सोडून जायला तयार होत नाहीत.

इमारत अस्थिर आहे, धोकादायक आहे, स्थिर आहे, धोकादायक नाही अशा प्रकारची प्रमाणपत्र मिळवत
बिल्डर रहिवाशांची आणि रहिवासी प्रशासनाची फसवणूक करतात. याची असंख्य उदाहरणे शहरात आहेत. वरळी आणि ताडदेवमधील उदाहरणे प्रामुख्याने सर्वांच्या लक्षात राहिली आहेत.
इमारत धोकादायक ठरविण्याचे अधिकार ज्याला दिले आहेत ते अधिकारी सोडून इतर लोक इमारत धोकादायक आहे किंवा नाही हे ठवतात; आणि ज्यांना अधिकार दिले आहेत असे लोक कोणाच्या तरी सांगण्यावरून धोकादायक आहे
अथवा नाही याची प्रमाणपत्रे देतात. ही गोष्ट रहिवाशांना माहीत असल्याने रहिवासी आपले घर सोडत नाहीत. त्यामुळे इमारत धोकादायक आहे अथवा नाही हे ठरविण्याची प्रक्रिया ही अत्यंत मजबूत असणे गरजेचे आहे. कारण याच्यात प्रचंड प्रमाणात भ्रष्टाचार होत आहे.
अस्थिर असलेल्या इमारती डागडुजी
करून स्थिर करता येतात. हे उपाय केले तर जीवित व वित्तहानी टाळली जाऊ शकते. त्यामुळे याकडे बघण्याचा दृष्टीकोन हा लोकाभिमुख असणे गरजेचे आहे. केवळ
पैसे देऊन इमारत धोकादायक आहे
अथवा नाही हे जाहीर करणे हे दोन्ही चुकीचे आहे. त्यामुळे तज्ज्ञ समितीकडूनच याबाबत सखोल चौकशी व्हावी.
इमारत स्थिर असणारी अस्थिर व अस्थिर इमारत स्थिर ठरविण्याचा जो कारभार चालतो तो राजकीय पुढारी व पोलिसांच्या संगनमतानेच होतो. यांची ही अभद्र युतीच आहे. यात अंडरवर्ल्डचाही मोठा सक्रिय सहभाग आहे.

उदाहरणे
वरळीत म्हाडाच्या मालकीची एक वसाहत आहे. त्या वसाहतीत इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी रहिवाशांनी बिल्डर नेमला. त्याच वेळी म्हाडा व पालिकेने वसाहतीची इमारत धोकादायक असल्याची नोटीस पाठवली. त्यानंतर रहिवाशांनी बिल्डरसोबतचा प्रस्ताव रद्द केला. बिल्डरने याविरोधात न्यायालयात दाद मागितली. न्यायालयात रहिवासी खटला जिंकले व त्यांनी बिल्डरला हुसकावून लावले.
त्यानंतर रहिवाशांनी अशी जाहिरात दिली की, असा बिल्डर हवा जो आम्हाला काहीही न विचारता आमच्या इमारतीवर भरपूर पैसे खर्च करेल व २०-२५ वर्षे आमची इमारत धोकादायक ठरणार नाही असे काम करील. ते काम केल्यानंतर तो आमच्या इमारतींसमोरील जागेत नवीन इमारत बांधील व त्यानंतर आम्ही आमच्या इमारतीतून नव्या इमारतीत जाऊ तोपर्यंत आम्ही आमच्याच घरात राहणार.
अशा प्रकारचे बिल्डर आम्ही नेमू. त्यानंतर एक बिल्डर रहिवाशांनी नेमला. त्या बिल्डरने त्या इमारतीवर पैसे खर्च केले व इमारतीची डागडुजी करून इमारत २५ वर्षे टिकेल याची मोठमोठ्या संस्थांकडून विविध प्रमाणपत्रे मिळवली. त्यानंतर तो इमारतीसमोरील मोकळ्या जागेत इमारत बांधणार होता. त्याच वेळी शासनाकडून नवीन नियम सुरू करण्यात आला की, सीआरझेड क्षेत्रातील धोकादायक इमारतींना पुनर्विकासाच्या वेळी अधिक चटई क्षेत्र देण्यात येईल.
तेव्हा त्या नुकतेच डागडुजी केलेल्या इमारतीसाठी बिल्डरने धोकादायक असल्याचे प्रमाणत्र मिळवले. कारण त्याला अधिक चटई क्षेत्र मिळणार होते. परंतु ज्या संस्थेने काही दिवसांपूर्वी ‘इमारत धोकादायक नाही’ असे प्रमाणपत्र दिले होते, त्याच संस्थेने ‘इमारत धोकादायक आहे’ असे सांगितले. याची चौकशी होऊ नये म्हणून बिल्डरने इमारत पाडण्याचा प्रस्ताव मांडला.
रहिवाशांना दमदाटी केली तर काही रहिवाशांना पैसे देऊन गप्प केले व त्यानंतर त्याने इमारत पाडली. त्यादरम्यान रहिवासी बिल्डरविरोधात न्यायालयात गेले; परंतु इमारत धोकादायक आहे अशी प्रमाणपत्रे दाखवित खटला बिल्डरने जिंकला.

ताडदेव विभागात म्हाडाची सात जुन्या इमारतींची वसाहत आहे. त्यात ६० ते ९० वर्षे जुन्या इमारती होत्या. या इमारतींमधील भाडेकरूंनी १००
महिने भाडे भरून मालकी हक्क मिळवण्याचा निर्णय घेतला. शासनाने ही गोष्ट मान्य केली. परंतु घरमालक व बिल्डर याविरोधात न्यायालयात गेले व इमारत धोकादायक नाही, असे सांगितले. परंतु बिल्डर उच्च व सर्वोच्च न्यायालयात प्रकरण हरले. बिल्डरने म्हाडाची प्रापर्टी असतानाही बिल्डरने ८० जे ९० वर्षांपूर्वी जो मालक होता त्याच्या वारसाकडून ही जमीन विकत घेतली असे दाखवले. लखनऊ येथे दाखल होत त्यांनी पॉवर आॅफ
अटोर्नी आणली.
परंतु म्हाडाने एकदा जागा घेतल्यावर मूळ मालकाची ती वास्तू राहत नाही. असे उच्च व सर्वोच्च न्यायालयाने वेळोवेळी नमूद केले आहे. तरीही बिल्डरने १०० महिन्यांच्या भाड्यानंतर मिळणाºया मालकी हक्काच्या विरोधात न्यायालयात याचिका दाखल केली. दरम्यानच्या काळात ८० भाडेकरूंनी म्हाडाच्या संमतीशिवाय बिल्डरच्या लोकांना खोल्या विकल्या. व ७० टक्के भाडेकरू माझ्यासोबत आहेत, असे सांगून बिल्डर पुन्हा न्यायालयात गेला. पुनर्विकास मला करू द्या, म्हाडाने त्याच्यावरचा हक्क सोडावा, अशी मागणी केली. परंतु म्हाडाने एकदा घेतलेल्या जागा परत कोणालाही ताब्यात घेता येत नाही सांगितले. त्यानंतर शासनाकडून असे पत्रक काढण्यात आले की, सर्वोच्च न्यायालयाची परवानगी आणल्यास म्हाडा ही जागा बिल्डरला देऊ शकेल. मात्र त्यानंतरही बिल्डरने संबंधितांशी संधान साधून जागा बळकावण्याचा प्रयत्न केला.
दरम्यान, रहिवाशांनी पालिकेकरवी इमारतीची पाहणी करून घेतली. त्यातून असे निष्पन्न झाले की एकही इमारत धोकादायक नाही. फक्त एका इमारतीला थोडीफार डागडुजी करण्याची गरज आहे. त्यानुसार म्हाडाने इमारतीच्या डागडुजीसाठी कंत्राटदार नेमला. परंतु बिल्डरने त्या कंत्राटदाराला दमदाटी करून हाकलून लावले. या दोन इमारतींसारखी असंख्य उदाहरणे आहेत.

(लेखक म्हाडाचे माजी अध्यक्ष आणि शहर नियोजन तज्ज्ञ आहेत.)
(शब्दांकन : अक्षय चोरगे)