बेकायदा बांधकामांची राजधानी ‘मुंबई’

१९६७ पासून चटई क्षेत्राच्या कुपोषणाने मुंबई गलित गात्र झाली होती. यापुढे अनिर्बंध चटई क्षेत्राच्या अतिरेकाचे परिणाम मुंबईला भोगावे लागतील. गुदमरत असेलेली मुंबई आणि मुंबईकरांना यापुढे कोणी वाचवू शकेल, असे वाटत नाही.

सुलक्षणा महाजन
१९६७ पासून चटई क्षेत्राच्या कुपोषणाने मुंबई गलित गात्र झाली होती. यापुढे अनिर्बंध चटई क्षेत्राच्या अतिरेकाचे परिणाम मुंबईला भोगावे लागतील. गुदमरत असेलेली मुंबई आणि मुंबईकरांना यापुढे कोणी वाचवू शकेल, असे वाटत नाही.
वास्तुकला महाविद्यालयात शिकत असताना १९७० साली आम्हाला मुंबईच्या विकास नियमावलीचा अभ्यासात समावेश होता. हा विषय मला कंटाळवाणा आणि क्लिष्ट वाटत असे. तो मुंबईसाठी घातक होता, हे नंतरच्या वर्षांमध्ये समजत गेले. मुंबईमध्ये आज चटई क्षेत्र हा विषय नगररचना क्षेत्रात आणि अवैध बांधकामांच्या घोटाळ्यांमुळे सर्वांच्या परिचयाचा झाला आहे. अशा या चटई क्षेत्राचा जन्म कधी, कोठे आणि कशामुळे झाला, त्याची कथा मनोरंजक आहे. तशीच मुंबईच्या दुर्दैवाला, ºहासाला कारणीभूत ठरणारी आहे. विकासक आणि राजकारणी मात्र समाजाला चटई क्षेत्राची चटक आणि व्यसन लावत गब्बर व सत्ताधीश झाले आहेत. त्यामुळे आज मध्यमवर्गीयही सोसायटीला किती चटई क्षेत्र मिळणार याचे गणित मांडत असतात.
१९६१ साली मुंबईसाठी पहिला विकास आराखडा तयार करण्यात आला होता. त्यामध्ये चटई क्षेत्र हा शब्दही नव्हता. कसा असेल? कारण हा शब्द पहिल्याप्रथम १९६६ साली महाराष्ट्र शासनाने राज्यभरासाठी तयार केलेल्या नगररचना कायद्यामध्ये समाविष्ट केला होता. १९७०मध्ये मुंबई उपनगरात १ आणि मुंबई बेटांवरील विभागांमध्ये १.३३ चटई क्षेत्र असते आणि त्याचे गणित कसे करायचे, याचे तंत्र आम्हाला महाविद्यालयात शिकविले होते.
त्या आधी गिरगाव, बेलार्ड इस्टेट, फोर्ट भागातील सर्व इमारती कितीतरी जास्त क्षेत्रफळ, म्हणजे २ ते ४ इतके चटई क्षेत्र वापरून बांधलेल्या होत्या, याची माहिती कोणालाच नव्हती. शिवाजी पार्क, पारशी आणि हिंदू कॉलनीमधील इमारतींना तळ अधिक तीन मजल्यांची परवानगी असे. कारण केवळ त्याच विभागांपुरते खास नियोजनाचे नियम वापरले होते. त्यात इमारतीच्या सर्व बाजूने जागा किती असावी आणि उंची किती असावी, याचे नियम कडक होते. ते लहान विभाग आरोग्याच्या दृष्टीने आदर्शनगर नियोजन कल्पनेतून विकसित केले होते आणि त्यांचे चटई क्षेत्र १.३३ इतके भरत असल्याने, पुढील सर्व विकास आराखड्यांनी १ आणि १.३३ हे चटई क्षेत्राचे प्रमाण योग्य आहे, असे ठरविले आणि अवैध बांधकाम व्यवसायाची पायाभरणी केली. त्याचा परिणाम असा झाला की, हे नगररचनेचे तथाकथित चटई क्षेत्राचे प्रमाण जाचक असल्याचे लक्षात आले.
कडक नियमांत बदल न करण्याचा पवित्रा सरकारने घेतला आणि पळवाटा शोधण्याचे काम वास्तुरचनाकारांनी सुरू केले.
या मार्गाने जाणे खर्चिक असले, तरी तुलनेने सोपे, सरळ आणि हिताचे आहे, हे लक्षात आल्यावर, वास्तुरचनाकार मध्यस्थांचे पेव फुटले. चटई क्षेत्राची पवित्र मात्रा वाढवित, नियमाला बगल देत जमीनमालक, राजकारणी, विकासक श्रीमंत लोकांना हवी तशी घरे, इमारती बांधून देऊ लागले. खालच्या अधिकृत मजल्यांवर अनधिकृत मजले चढू लागले, तर घरांच्या अधिकृत बाजारातून बेदखल होऊन गरीब आणि स्थलांतरित झोपडपट्ट्यांमध्ये ढकलले गेले.
चटई क्षेत्र मर्यादा अभ्यास करून, कायदेशीर आणि शहाणपणाने वाढवून मूळची चूक सुधारली असती, जोडीला जर भाडे नियंत्रण कायदाही सुधारला असता, तर मुंबईत भाड्याची घरे, चाळी बांधल्या गेल्या असत्या, लोकांना घरे मिळाली असती. झोपडपट्ट्यांची अक्राळविक्राळ समस्या उभी राहिली नसती. प्रतिभा, आदर्श, कॅम्पाकोला इमारतींचे पंचतारांकित घोटाळे झाले नसते आणि झोपु योजनेचे सरकारी घोटाळेही टळले असते. लोकांना खिशाला परवडतील, अशी लहान-मोठ्या आकाराची घरे भाड्याने/ विकत मिळाली असती आणि मुंबईची भयाण अवस्था झाली नसती.
महाराष्ट्राच्या नगररचना कायद्यातील चटई क्षेत्राची चूक मुंबई आणि महाराष्ट्रातील सर्वच शहरांना अतिशय महाग पडली आहे. २४ एप्रिल २०१८ला मुख्यमंत्र्यांनी मुंबईच्या २०१४-३४ कालावधीसाठी असलेल्या विकास आराखड्याला मंजुरी दिली आहे. नगर नियोजन क्षेत्रातील अनेकांना ती मुंबईच्या शेवटाची सुरुवात वाटते आहे. मुख्यमंत्र्यांनी विकासकांच्या माध्यम तमाशाला साथ देऊन तज्ज्ञ नियोजनकारांनी तयार केलेला आराखडा रद्द केला. त्यात फक्त दादर आणि अंधेरी स्टेशन परिसरातील लहान क्षेत्रावर ५ ते ८ चटई क्षेत्र सुचविले होते. नवीन आराखड्याने आता मुंबईभर कोठेही, ५ ते १० पट चटई क्षेत्र विकासकांना बहाल करण्याचे केलेले मुक्त नियोजन म्हणजे भ्रष्टाचाराचे नवे महाआवर्तन आहे.