वीज नसेल, तर टॉवरचा ‘वरचा मजला’ कसा गाठायचा?

एकात्मिक विकास नियंत्रण नियमावली मंजूर झाल्याने चटईक्षेत्र निर्देशांकाचे घोटाळे कदाचित थांबतील; पण नागरी सुविधांचे काय?

संदीप प्रधान

राज्यातील महाविकास आघाडी सरकारने मुंबईवगळता राज्यभराकरिता एकात्मिक विकास नियंत्रण नियमावली (युनिफाइड डीसीआर) लागू करण्यास मंजुरी दिली हे स्वागतार्ह पाऊल आहे. २०१२ सालापासून राज्य सरकार एकात्मिक विकास नियंत्रण नियमावली लागू करण्याबाबत बोलत होते. अखेर तीन पक्षांच्या महाविकास आघाडी सरकारला ते शक्य झाले. त्यामुळे आघाडीची अथवा महाआघाडीची सरकारे कुचकामी असतात, त्यांच्या काळात मोठे धोरणात्मक निर्णय होत नाहीत, असे दावे करणाऱ्या विरोधकांना  चोख उत्तर मिळाले आहे. या निर्णयामुळे चटईक्षेत्र निर्देशांकाच्या गैरवापराला चाप बसेल, नियमांच्या सुसूत्रीकरणामुळे राज्य सरकार व स्थानिक स्वराज्य संस्थांच्या उत्पन्नात वाढ होईल व वाढीव प्रमाणात घरे निर्माण झाल्याने घरांच्या किमती आटोक्यात येतील, असा राज्य सरकारचा दावा आहे.

या नियमावलीनुसार, १५० चौरस मीटरपर्यंतच्या भूखंडधारकांना स्वत:च्या वापराच्या घराच्या बांधकामाकरिता स्वतंत्र परवानगीची आवश्यकता नसेल, तर ३०० चौरस मीटरपर्यंतच्या भूखंडधारकांना अर्ज केल्यानंतर १० दिवसांत परवानगी देण्याची तरतूद आहे. मार्च २०१८ मध्ये या नियमावलीचा मसुदा जाहीर करून त्यावर हरकती व सूचना मागवल्या होत्या. याचा अर्थ मागील भाजप सरकारच्या काळात हे धोरण तयार झाले आणि महाविकास आघाडी सरकारने ते लागू केले. वरकरणी दोन्ही सरकारांमध्ये अनेक कारणास्तव मनभिन्नता  असली तरी बांधकाम क्षेत्रातील धोरणांवर एकमत आहे.  मुंबईखेरीज सर्व महापालिका, नगरपालिका, नगरपंचायतींकरिता ही नियमावली लागू होणार असल्याने भविष्यात क्लस्टर डेव्हलपमेंट व टाऊनशिप स्कीम यांना हे धोरण उपकारक ठरेल. त्यामुळे छोट्या शहरांमधील लहान बिल्डर बाजूला पडून मोठ्या शहरातील टाऊनशिप उभ्या करणाऱ्या बड्या बिल्डरांचे उखळ पांढरे होणार आहे.  सर्व शहरांमध्ये निवासी इमारतींना देय चटईक्षेत्र निर्देशांकाखेरीज ६० टक्के, तर व्यापारी इमारतींकरिता देय चटईक्षेत्र निर्देशांकाखेरीज ८० टक्के प्रोत्साहनपर चटईक्षेत्र निर्देशांक प्राप्त होणार आहे. अशा मोठ्या विकास योजनांमध्ये १५ टक्के क्षेत्र हे मनोरंजनाकरिता राखीव असेल. कागदावर हे धोरण अत्यंत सुंदर, आकर्षक दिसते, हे निर्णय जसेच्यातसे प्रत्यक्षात उतरले तर छोट्या शहरांचा नियोजनबद्ध विकास शक्य आहे.

अनेक छोट्या शहरांमध्ये बैठी घरे अथवा एक मजली बंगले बांधण्याची पद्धत सध्या रूढ आहे. घरासमोर अंगण, मागे शेत किंवा वाडी असे चित्र पाहायला मिळते. बहुमजली इमारतींमध्ये वास्तव्य करण्याची सवय व इच्छाशक्ती छोट्या शहरांमध्ये कमी आहे. अशा लोकांना टॉवरमधील घरांत कोंबणे हे त्यांची घुसमट करणारे ठरू शकते. चाळी किंवा बैठ्या झोपड्यांमध्ये आयुष्य काढलेल्या मुंबई-ठाण्यातील कुटुंबांचाही पुनर्विकासानंतर चार भिंतीत बंद जीवन जगताना जीव घुसमटतो. ठाणे, पुणे, डोंबिवली वगैरे शहरांत जागेची कमतरता असल्याने आकाशाच्या दिशेला इमले बांधून लोकांची घराची गरज भागवणे ही निकड आहे. त्यामुळे राज्यातील छोट्या शहरांमध्ये गरज असेल व लोकांची मानसिकता असेल तर आणि तरच बहुमजली इमारती उभ्या राहातील, शिवाय बहुमजली इमारत उभी करायची तर बांधकामाचा खर्च वाढतो. लिफ्ट, अन्य सुविधा द्याव्या लागतात. बहुमजली इमारत बांधली तर बिल्डरला जास्त नफा होणार हे दिसताच  जमीनमालकाची अतिरिक्त रकमेची मागणी वाढते. त्यामुळे बहुमजली इमारती छोट्या शहरांत उभ्या राहिल्या तर घरांच्या किमती कमी होतील हा दावा मिथक आहे. सर्वात महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे जळगाव असो 

सांगली-सातारा, अनेक शहरांत वीज, पाणी, कचरा यांच्या व्यवस्थापनाचे प्रश्न सुटलेले नाहीत. आठवड्यातील दोन दिवस लोडशेडिंग असलेल्या छोट्या शहरांत टॉवर उभे राहिले तर लोकांनी वरचा मजला कसा गाठायचा?  टॉवरला पाणीपुरवठा करण्याइतपत पुरेशी यंत्रणा आहे का? टॉवर उभारले गेल्यावर खरोखरच लोकसंख्या वाढली तर कचरा व्यवस्थापनाचे काय करायचे?- असे अनेक प्रश्न निर्माण होणार आहेत. त्यामुळे हे धोरण अंमलात येताना अनेक आव्हानांना सामोरे जावे लागेल.

( लेखक वरिष्ठ सहायक संपादक आहेत )