‘महारेरा’चे सुरक्षा कवच

- रमेश प्रभू

आपल्या आयुष्याची पुंजी हक्काचे घर खरेदी करण्यात घालविल्यानंतरही, बिल्डरने घराचा ताबा वेळेत न दिल्यामुळे किंवा काही ना काही कारणाने घराचा ताबा देण्यास चालढकल करणा-या बिल्डर्सच्या मनमानीमुळे, मेटाकुटीस आलेल्या सर्वसामान्यांना आता महारेराचे कवच उपलब्ध झाले आहे. सदनिका खरेदीदाराने बिल्डरला सुरुवातीला किती पैसे द्यावेत, बिल्डरने ते पैसे कसे खर्च करावेत, कोणत्या टप्प्याला ग्राहकाकडून किती पैसे घ्यावेत, बिल्डरबरोबर करारनामा कसा करावा, याबाबतची बंधने आता कायद्यानेच बिल्डरवर घालण्यात आली आहेत. आज आपण याबाबतीतील स्थावर संपदा (विनियमन आणि विकास) अधिनियम, २०१६ मधील कलम १३ आणि कलम १८ मध्ये काय तरतूद आहे, हे जाणून घेणार आहोत.
कलम १३ अन्वये प्रवर्तकाने पहिल्यांदा विक्री करारनामा केल्याशिवाय, कुठल्याही ठेवी किंवा अग्रीम पैसे घ्यायचे नाहीत. प्रवर्तक पहिल्यांदा लेखी विक्री करारनामा केल्याशिवाय, घर खरेदीदाराकडून आगाऊ रक्कम म्हणून किंवा अर्ज शुल्क म्हणून सदनिकेच्या किमतीच्या १० टक्क्यांपेक्षा जास्त रक्कम स्वीकारणार नाही. त्याचप्रमाणे, विक्री करारनामा हा विहित केल्याप्रमाणे असा असेल आणि त्यात प्रकल्पाच्या विकासाचे सर्व तपशिलांचा उल्लेख असेल. यामध्ये प्रवर्तक करणार असलेली आतील, तसेच बाहेरील विकास कामे, सदनिकेच्या किमतीबाबत ग्राहकाने कोणत्या पद्धतीने पैसे भरावयाचे आणि किती तारखेला भरावयाचे याचे वेळापत्रक. सदनिकेचा ताबा देण्याचा दिनांक, यातील कसुरींबाबत प्रवर्तकाने ग्राहकाला आणि ग्राहकाने प्रवर्तकाला द्यावयाचा व्याजाचा दर आणि विहित केल्याप्रमाणे सर्व इतर तपशील असतील.
कलम १८ अन्वये जर प्रवर्तकाकडून प्रकल्प पूर्ण करण्यात किंवा सदनिकेचा ताबा देण्यात कसूर झाल्यास आणि त्यामुळे सदनिका खरेदीदाराला त्या प्रकल्पातून माघार घ्यावयाची असल्यास, प्रवर्तक त्याला सदनिका खरेदीदाराकडून प्राप्त झालेली रक्कम व्याजासह सदनिका खरेदीदाराला परत करण्यास जबाबदार असेल. हा व्याजाचा दर स्टेट बँक आॅफ इंडियाच्या व्याज दरापेक्षा २ टक्के अधिक असेल. जर सदनिका खरेदीदारांची प्रकल्पातून माघार घ्यायची तयारी नसेल, तर त्याला सदनिकेचा ताबा मिळेपर्यंत विलंबाच्या प्रत्येक महिन्यासाठी विहित केले असेल, अशा दराने प्रवर्तकाकडून व्याज मिळेल. प्रवर्तक विकसित करीत असलेल्या प्रकल्पाच्या जमिनीचे हक्क सदोष असतील आणि त्यामुळे सदनिका खरेदीदाराला कोणतेही नुकसान पोहोचत असेल, तर प्रवर्तक त्याची भरपाई करील.
वर उल्लेखिलेल्या स्थावर संपदा (विनियमन आणि विकास) अधिनियम २०१६च्या अनुषंगाने, महाराष्ट्र शासनाने महाराष्ट्र स्थावर संपदा (विनियमन आणि विकास) (स्थावर संपदा प्रकल्प स्थावर संपदा एजंट्स यांची नोंदणी, व्याजाचे दर आणि त्यांचे वेब साईटवर प्रकटकीकरण) नियम, २०१७ तयार केले आणि त्याची अंमलबजावणी महाराष्ट्रात १ मे २०१७ लागू केली.
उपरोक्त नियमांच्या नियम १० हा विक्री करारनाम्याचा आहे. नियम १०(१) अन्वये कलम १३(२)च्या प्रयोजनासाठी विक्री करारनामा हा या कलमान्वयेच्या तरतुदी आणि त्याखाली बनविलेले नियम व विनियम यांच्याशी सुसंगत व नियमांत दिलेल्या परिशिष्ट ‘अ’च्या नमुना प्रपत्राप्रमाणे असेल. नियम १०(२) अन्वये विक्री करारनामा निष्पादित कारण्यापूर्वी सदनिकेबाबत, सदनिका खरेदीदाराने सही केलेला कोणताही विनंती अर्ज, वाटप पत्र किंवा कोणतेही कागदपत्र सदनिका खरेदीदाराचे हक्क आणि हितसंबंध मर्यादित करणार नाही.
महारेराचा नियम १८ प्रवर्तक, तसेच सदनिका खरेदीदार यांच्याकडून द्यायच्या व्याजाच्या दरांबाबत आहे. प्रवर्तकाकडून सदनिका खरेदीदाराला किंवा सदनिका खरेदीदाराकडून प्रवर्तकाला द्यायच्या व्याजाचे दर स्टेट बँक आॅफ इंडियाचे कर्जाचे जे उच्चतम दर आहेत, त्यापेक्षा अधिक २ टक्के इतके असतील.
महारेराचा नियम १९ परताव्याच्या कालमर्यादेबाबत आहे. अधिनियम किंवा नियम आणि विनियमान्वये प्रवर्तकाकडून सदनिका खरेदीदाराला व्याजासह परतावायोग्य कोणतीही रक्कम आणि भरपाई प्रवर्तक ३० दिवसांच्या आत सदनिका खरेदीदाराला परत करील.
यावरून सर्वांना कळेल की केंद्र शासनाचा स्थावर संपदा (विनियमन आणि विकास) अधिनियम, २०१६ आणि त्याखाली बनविलेला महाराष्ट्र शासनाचा स्थावर संपदा (विनियमन आणि विकास) नियम, २०१७ यातील अनुक्रमे कलम १३ व कलम १८ आणि नियम १०(१) व १०(२) आणि नियम १८ व १९ ग्राहकाच्या हिताचे त्याच्या पैशांचे संरक्षण करणारे आहेत व त्याला त्याच्या सदनिकेच्या ताब्याची हमी देणारे आहेत.