छोटे मासे, मोठे मासे

अनेक पुनर्विकास योजनांमध्ये रहिवाशांमधील संघर्षामुळे अडथळे निर्माण होतात. विकासकांनी लोकांची फसवणूक करू नये हे जेवढे रास्त आहे, तेवढेच रहिवाशांनीही छोट्या लाभाच्या आमिषाने पुनर्विकास योजनांमध्ये खोडा घालू नये, ही अपेक्षा चुकीची नाही.

समूह विकास (क्लस्टर डेव्हलपमेंट)ची व्याप्ती वाढवून संपूर्ण एमएमआर क्षेत्रात त्याची अंमलबजावणी करण्याची मुख्यमंत्री उद्धव ठाकरे यांनी केलेली घोषणा स्वागतार्ह आहे. ठाणे शहरात या योजनेचा श्रीगणेशा मुख्यमंत्र्यांच्या हस्ते गुरुवारी झाला.

ठाणे जिल्ह्यातील ठाणे, कळवा, दिवा, डोंबिवली, कल्याण, अंबरनाथ, बदलापूर, मीरा रोड, भार्इंदर अशा अनेक शहरांमध्ये गेल्या २० वर्षांत अनधिकृत इमारती उभ्या राहिल्या आहेत. याबाबतच्या न्यायालयीन खटल्यांत न्यायालयाने या इमारती जमीनदोस्त करण्याचीच भूमिका घेतली आहे. काही भागात इमारतीला लागून इमारती उभ्या केल्याने लोकांना मोकळा श्वास घेता येत नाही किंवा त्यांच्या घरात पुरेसा प्रकाश येत नाही. अशा कोंदट वातावरणामुळे काही भागात राहणाऱ्यांना सतत साथीच्या आजारांचा सामना करावा लागतो. या पार्श्वभूमीवर समूह विकास योजना राबवण्यात सरकारला यश आले तर त्याचा मोठा फायदा एमएमआर क्षेत्रातील कोट्यवधी लोकांना होईल, याबद्दल दुमत नाही. एका इमारतीचा पुनर्विकास करताना इमारतीभोवतीची मोकळी जागा, प्रकाशाची व्यवस्था अशा अनेक बाबींचा विचार करण्यास मर्यादा येतात. अनेकदा एका इमारतीच्या पुनर्विकासात विकास नियंत्रण नियमावलीचे पालन करण्याकरिता काही सवलतींची अपेक्षा विकासकांना करावी लागते. मात्र समूह विकास योजनेत सलग दहा हजार चौरस मीटर क्षेत्रफळाच्या भूखंडावर योजना राबवायची असल्याने मोकळ्या जागा, खेळण्याची ठिकाणे, पार्किंग प्लेस, हरित क्षेत्र अशा अनेक गोष्टींचा बारकाईने विचार केला जाऊ शकतो. दीर्घकालीन नियोजन करून झालेला असा विकास ठाणे किंवा कुठल्याही शहराचा चेहरामोहरा बदलू शकतो. गेल्या चार-पाच वर्षांत बांधकाम क्षेत्रात मरगळ आली आहे. नोटाबंदीनंतर बांधकाम क्षेत्रातील खेळत्या भांडवलावर मर्यादा आल्या आहेत. इमारतीचे बांधकाम सुरू असताना घराची नोंदणी केल्यास जीएसटी भरावा लागतो. त्यामुळे बांधून तयार असलेली घरे खरेदी करण्याकडे लोकांचा कल वाढला आहे. बहुतांश विकासक हे जमीन संपादनाकरिता प्रकल्प खर्चाच्या दहा टक्के गुंतवणूक करून बांधकाम सुरू करतात व उर्वरित ८० टक्के रक्कम घरांचे आगाऊ बुकिंग करून उभी करतात.

गेल्या काही वर्षांत बिल्डरांच्या फसवणुकीची अनेक प्रकरणे घडल्याने बँका बºयाच चिकित्सेनंतरच कर्ज मंजूर करतात. त्यामुळे अनेक घरांच्या योजना अपूर्णावस्थेत आहेत. अशा परिस्थितीत समूह विकास योजनेची यशस्वी अंमलबजावणी झाल्यास बांधकाम क्षेत्रातील बड्या कंपन्या विकासाकरिता पुढे येतील. त्यांच्याकडे आर्थिक क्षमता असल्याने छोट्या योजनांमध्ये विकासकांची जी आर्थिक कोंडी सध्या होत आहे ती त्यांची होणार नाही. बँका, वित्तसंस्था अशा बड्या कंपन्यांना कर्जपुरवठा करण्यास पुढे येतील. ‘रेरा’ कायद्यामुळे एखाद् दुसºया योजनेकरिता बांधकाम क्षेत्रात उतरणारे भुरटे बिल्डर व्यवसायातून हद्दपार झाले. व्यवसायाकरिता निधी कसा उभा करणार हे दाखवण्याची सक्ती ‘रेरा’मध्ये असल्याने अनेकांना आपला गाशा गुंडाळावा लागला. समूह विकास योजना हीदेखील अशा भुरट्या बिल्डरांवर बुलडोझर फिरवणारी आहे. समूह विकास योजनेत सगळ्यात मोठा अडसर हा लोकांची संमती मिळवण्याचा असेल.

एका इमारतीचा पुनर्विकास करताना सर्व रहिवाशांना एकत्र करून त्यांची संमती मिळवताना विकासकांच्या नाकीनऊ येतात. येथे वेगवेगळ्या आर्थिक, सामाजिक पार्श्वभूमी असलेल्या लोकांची संमती मिळवणे विकासकावर बंधनकारक असेल. ज्या शहरांमध्ये खंबीर राजकीय नेतृत्व आहे तेथील असे नेते लोकांना समूह विकासाकरिता राजी करू शकतील. आणखी एक अडचण आहे ती वेगवेगळ्या एजन्सींची ना-हरकत प्राप्त करण्याची. त्याकरिता एक खिडकी योजना राबवण्याची गरज आहे. झोपडपट्टी पुनर्विकास प्राधिकरणाच्या धर्तीवर समूह विकासाकरिता प्राधिकरण स्थापन करण्यामागे सरकारची तीच भूमिका असेल. बांधकाम क्षेत्रातील छोटे मासे संपुष्टात येऊन मोठे मासे उरणे हे स्वागतार्ह आहे.