हे घटक ठरताहेत रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या विकासातील अडथळे

गेल्या दशकात अनेक विकासकामांमुळे जमिनीचे क्षेत्र आक्रसत गेले. लोकसंख्या आणि वस्ती वाढतच गेली.

- रमेश प्रभू
(गृहनिर्माण तज्ज्ञ)

महाराष्ट्रातील गृहनिर्माण व्यवसायाचे नियमन हे पूर्णत: महाराष्ट्र मालकी हक्काच्या सदनिका (त्या बांधण्यास प्रोत्साहन देणे, त्यांची विक्री, व्यवस्थापन आणि हस्तांतरण यांचे नियमन) अधिनियम, १९६३ आणि त्याखाली बनविलेले नियम, १९६४ जो मोफा कायदा या नावाने ओळखला जातो, आणि आता नवीन आलेला स्थावर संपदा (विकास आणि नियमन) अधिनियम, १९१६, जो ‘रेरा’ या नावाने ओळखला जातो, या दोन अधिनियमांद्वारे केले जाते. मोफा कायदा पाहिल्यास तो गृहनिर्माण क्षेत्राला प्रोत्साहन देण्यासाठी आणि अधिकाधिक घरांची अधिकाधिक निर्मिती व्हावी आणि त्याचबरोबर या व्यवसायाचे नियमन व्हावे, या हेतूने बनविण्यात आला होता. परंतु या कायद्यातील त्रुटींचा फायदा घेऊन घरखरेदीदारांची मोठ्या प्रमाणावर फसवणूक होत होती.

या बाबीचा गांभीर्याने विचार करून आणि एकूणच गृहनिर्माणाच्या बाबतीत देशात सामान कायदा असावा, या हेतूने केंद्र शासनाने रेरा कायदा २०१६ देशभर लागू केला व महाराष्ट्रात त्याची अंमलबजावणी १ मे २०१७ पासून सुरूकरण्यात आली. रेरा कायद्यात मोफापेक्षा अधिक पारदर्शकता आणण्यात आली. दोन्ही कायद्यांचा सर्वसाधारण हेतू एकच, गृहनिर्माण विकास आणि त्याचे नियमन.

महाराष्ट्र शासनाने औद्योगिक क्रांतीनंतर सन १९६०मध्ये औद्योगिक कामगार आणि इतर श्रमिक वर्गाला मुंबई आणि मुंबई उपनगरात मोठ्या प्रमाणावर घरे उपलब्ध व्हावीत म्हणून, घरांची निर्मिती करण्यासाठी महाराष्ट्र गृहनिर्माण प्राधिकरणाची स्थापना केली. म्हाडाने मुंबई आणि मुंबई उपनगरात मोठ्या प्रमाणात भाड्यांच्या घरांची निर्मिती केली. कालांतराने तेथील रहिवाशांच्या सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करून ती घरे त्या त्या गृहनिर्माण संस्थांच्या सभासदांना मालकी हक्काने दिली. इतर लोकांनाही घरबांधणीसाठी प्रोत्साहन देण्यासाठी शासनाने स्वत:च्या ताब्यातील जमिनी त्यांच्या गृहनिर्माण संस्थांना भाडेपट्ट्याने दिल्या. बँकांनीही मोठ्या प्रमाणावर या गृहनिर्माण संस्थांना कमी व्याजदराने मोठ्या प्रमाणावर कर्जे उपलब्ध करून दिली. खासगी विकासकांनीही जमिनी खरेदी करून मोठ्या प्रमाणात घरांची निर्मिती केली आणि अशा प्रकारे त्या काळात महाराष्ट्रात गृहनिर्मितीची एक क्रांतीच झाली.

परंतु त्यानंतर गेल्या दशकात अनेक विकासकामांमुळे जमिनीचे क्षेत्र आक्रसत गेले. लोकसंख्या आणि वस्ती वाढतच गेली. महाराष्ट्र शासनाने मुंबई उपनगरनजीकच्या भागांचा विकास करण्यासाठी मुंबई महानगर प्रादेशिक विकास प्राधिकरण (एमएमआरडीए), शहर औद्योगिक विकास महामंडळ (सिडको) या प्राधिकरणांची स्थापना केली. या प्राधिकरणांनीही इतर पायाभूत आणि मूलभूत सुविधांबरोबरच घरनिर्मितीही मोठ्या प्रमाणात केली. परंतु ती मर्यादित स्वरूपाची होती.

घरबांधणीसाठी मुख्य दोन बाबींची आवश्यकता आहे आणि ती म्हणजे उपलब्ध मोकळी जमीन आणि पैशांचा पुरवठा. मोकळ्या जमिनींची उपलब्धता कमी झाल्यामुळे जमिनींचे भाव आकाशाला भिडले आहेत. त्यातच बँकिंग क्षेत्रातील मंदीमुळे बँका आणि इतर वित्तीय संस्थांकडून घरबांधणी उद्योगाला पैशांचा पुरवठा बंद झाला आहे किंवा ज्या खासगी वित्तीय संस्था कर्जपुरवठा करतात त्यांचा व्याजदर जास्त असल्याने बांधकाम व्यावसायिकांना तो परवडेनासा झाला आहे.

कच्च्या मालाचे वाढलेले भाव आणि त्यांचा वेळेवर न होणारा पुरवठा, मजुरीचे वाढलेले दर, एफएसआय,
टीडीआर यांचे वाढलेले अधिमूल्य, प्राधिकरणाकडून वेळेत परवानग्या न मिळणे त्यामुळे वाढत जाणारा खर्च आणि या सर्वांच्या परिणामी प्रत्यक्ष सदनिकेच्या वाढलेल्या किमती सर्वसामान्यांच्या आवाक्याबाहेरच्या आहेत. मध्यमवर्गीयांसाठी घर विकत घेणे हे एक स्वप्नच झाले आहे. आजमितीस एकट्या मुंबईत साठ लाखांहून अधिक घरे बांधून तयार आहेत. परंतु ती खरेदी करण्यासाठी ग्राहक उपलब्ध नाही, अशी स्थिती आहे. विकासकाचे पैसे यात अडकलेले आहेत आणि तो त्यावर व्याज भरीत आहे. याचे मुख्य कारण म्हणजे या घरांच्या अव्वाच्यासव्वा किमती सर्वसामान्यांना परवडत नाहीत.

पंतप्रधानांनी सन २०२२पर्यंत सर्वांसाठी घर ही संकल्पना आणली होती. परंतु आजच्या स्थितीचा विचार केला तर परवडणाऱ्या किमतीत घरे हे केवळ स्वप्नच राहणार असे दिसते. तरीही हे शक्य आहे. त्याला शासनाची तशी प्रबळ राजकीय इच्छाशक्ती हवी आणि घरांच्या किंमतीवरही नियंत्रण हवे.