बांधकाम व्यवसायाकडे पाहण्याचा दृष्टीकोण बदलण्याची गरज

१९९३ ला जेव्हा भारतात मंदी आली संपूर्ण देशभरात व्यवसाय उद्योग मागे पडले होते. सिमेंट व्यवसाय, स्टील व्यवसाय, टाईल्स, डोअर्स, इलेक्ट्रीकल अलायन्सेस, प्लंबिंग इंडस्ट्रीज, रंग, ग्रील्स अशा जवळ जवळ ३० प्रकारचे वेगवेगळ्या व्यवसायाला ही बांधकाम उद्योग मदत करतो. वाळू वाहतुकीत टूल्स लागतात अशा अनेक व्यवसायात इमारत बांधणी व्यवसाय मदत करतो. सगळ्यात जास्त जर रोजंदारी उपलब्ध करुन देणारा व्यवसाय हा बांधकाम उद्योग आहे आणि म्हणून अटलबिहारी वाजपेयींच्या पंतप्रधान काळात आला आणि या व्यवसायाबरोबर इन्डस्ट्रीज उर्जा अवस्थेत ५० टक्के आला. अशा व्यवसायाला सरकारकडून कोणतीच मदत मिळत नाही. डिमार्केशन प्लॅन पास, कम्प्लिशन फायर एनओसी, रोड डेव्हलपमेंट चार्जेस, राडारोडा चार्जेस, डेव्हलपमेंट चार्जेस, स्टॅम्प ड्युटी, जमीन घेताना तोच फ्लॅट किंवा शाॅप विकताना जमीन कन्स्ट्रक्शन यावर स्टॅम्प ड्युटी म्हणजे जमिनीवर पुन्हा स्टॅम्प ड्युटी अशा वेगवेगळ्या मार्गाने सरकारला उत्पन्न देणारा जर कोणता व्यवसाय असेल तर तो बांधकाम व्यवसाय होय.

आता वेगळाच अनुभव आहे. या अगोदर १०० पैकी २ टक्के लोकांकडून काही चुका झाल्या असतील म्हणून काय? संपूर्ण बिल्डींग व्यवसाय आणि बिल्डर्स हे खराब आहेत काय? त्याच्याकडे पहायला सरकारचा दृष्टीकोन कसा अजून बदलत नाही?

सर्वात जास्त रोजंदार निर्माण करणारा व्यवसाय बॅंकांकडून घेतलेल्या कर्जाला सर्वात जास्त व्याज देणे, त्याला सरकार दप्तरी कसलीही प्रायोरीटी नाही. अगोदर सरकारकडे इन्स्ट्रक्शन किंवा प्लॅन पास करण्याकरीता लागणारा स्टाफ कमी होता जसे आता पीएमआरडी आहे. त्या अगोदर कोठे २०१६ पर्यंत व्यवस्था होती. संपूर्ण जिल्हा म्हणजे दाैंड पासून ते लोणावळापर्यंत जेथे नगरपालिका नाही आणि जिल्हा परिषदेच्या खाली येणारे पूर्ण क्षेत्र मग लोक बांधून टाकायचे, ग्रामपंचायत मंजुरी द्यायची. गरजवंत विकतही घ्यायचे आणि त्यामुळे विकसकांकडे बघण्याचा दृष्टीकोण हा पहिल्यापासून वेगळा होता.

आता काळाप्रमाणे एज्युकेशन वाढले. आयटी सेक्टर सारखे लाखो करोडोतील जाॅब तयार होऊ लागले. आणि घरही महत्वाची गरज होऊन बसली.

२००४-२००५ मध्ये रु. ८००, रु. १००० प्रति स्क्वेअर फूट प्रमाणे फ्लॅट मिळत होते. तेथे रु. ६,०००/- प्रति स्क्वेअर फूट पर्यंत जमिनीचे भाव वाढले. रेडिरेक्नर जुने नव्हे. पाहिल्यावर लक्षात येते.

बिल्डर व्यावसायिकांच्या इन्व्हेस्टमेंट वाढल्या पण अजूनही बांधकाम व्यवसायास प्रायोरिटी नाही.

२०१७ ला रेरा आला आणि संपूर्ण बांधकाम व्यवसायावर सरकारचे निर्बंध आले. सर्व प्रथम टायटल क्लिअरची जबाबदारी, प्लॅन पास, त्याची तारीख, एनए ऑर्डर अशा संपूर्ण कायदेशीर डिटेल लागतात आणि त्या डिटेल संपूर्ण खरेदीदार सरपंच बघू शकतो.

रेरा रजिस्ट्रेशन नंबर नसेल जाहिरात देता येत नाही, बुकिंग घेता येत नाही. या अगोदर ५० टक्के रक्कम बुकिंगवर घेता येत होती. आता १०% पेक्षा जास्त रक्कम घेता येत नाही. येणाऱ्या रकमेचे बॅंकेत अकांउन्ट उघडून १ रेराचे व दुसरे बिल्डरचे. ७०% रेरा अकाऊंटमध्ये ३०% बिल्डरला आणि जसे काम होईल त्याप्रमाणे सीए व आर्किटेक्ट, इंजिनिअर यांच्या सर्टिफिकेट नंतर ॲसपर वर्क पेमेंट बिल्डरकडे जाते. तसेच बुकिंग केल्यावर ताबा कधी देणार याची तारीख रेरा रजिस्ट्रेशनला द्यावी लागते.

त्यात उशीर झाला तर त्यावर व्याज मागायचा ग्राहकाचा अधिकार आहे आणि पेमेंट उशीरा दिले किंवा ताबा घेतला नाही तर त्याच्यावर डेव्हल्पर पेमेंट व्याज मागू शकतो.

म्हणजे रेरा आल्यानंतर कोणी ज्याला पाहिजे तसे वागणार असे होणे बंद झाले. सरकारचे संपूर्ण बंधन किंबहुना इंन्डस्ट्रीपेक्षा जास्त बंधन आलेले आहे. वेळेवर ताबा देणे पण याचवेळेस कधी मार्केटिंग उशीरा झाले जसे एखाद्या मोठ्या कंपनीची एखादी वस्तू मार्केटमध्ये अपयशी ठरते. पण त्याला बॅंकेचे ७/८ टक्के लोन असते तो वाचतो.

आणि डेव्हल्परला १४ ते २१ टक्के आणि बॅंकेने दिले नाही तर बाजारातून घेणे याशिवाय पर्याय नसतो. कोणतीही एक लाख फुटाची स्कीम पूर्ण होऊन ताबा देण्यास, कम्प्लिशनपर्यंत ३ वर्षे लागतात जर उंच भावाचे इन्टरेस्ट असेल तर कामच पूर्ण होण्याची ताकत विकसकामध्ये राहत नाही.

तेथे जर इंन्डस्ट्रीजचा दर्जा दिला तर, फायनान्स जर प्रत्येक उद्योगाचा ‘‘कणा’’ आहे त्याला ताकत दिली तर ही इंन्डस्ट्रीज फार वेगाने ग्रोथ करु शकेल आणि इन्टरनॅशनल कंपनीज सुध्दा भारतात ह्या कायद्याखाली येऊ शकेल अशी सर्वांची भावना आहे.

- राजेश साकला