टीडीआरचा लाभ कोणाला?

संदिग्धता कायम : नियमावलीची प्रतीक्षा; घोटाळ्याचा धोका कायम

शीतल पाटील -सांगली--महापालिका क्षेत्रात हस्तांतरित विकास हक्क (टीडीआर) लागू करण्याची प्रक्रिया सुरू झाली आहे. शासनपातळीवर मुंबई वगळता इतर सर्व महापालिकेत टीडीआरची नियमावली एकच असावी, असे धोरण निश्चित होत आहे. मात्र टीडीआरच्या अनुषंगाने अनेक प्रश्नही सर्वसामान्य नागरिक, नगरसेवकांना पडत आहेत.
सांगली महापालिका हद्दीत टीडीआरची मागणी फार जुनी आहे. एखाद्या खासगी जागेवर महापालिकेकडून विकास आराखड्यात क्रीडांगण, उद्यान, रस्ते यासह विविध आरक्षण टाकले जाते. जागेच्या मूळ मालकाला नुकसान भरपाई देऊन ती जागा ताब्यात घेतली जाते; पण अनेकदा महापालिकेची आर्थिक स्थिती नसल्याचे कारण देऊन या जागा तशाच पडून असतात. अशा परिस्थितीत त्या जागामालकाला पैशाचा मोबादला न देता टीडीआरच्या रूपाने प्रमाणपत्र दिले जाते. हा टीडीआर जागामालक बिल्डरला विकू शकतो, अशी या कायद्याची रूपरेषा आहे.
टीडीआरची अधिसूचना जाहीर झाली तेव्हा, हा निर्णय बिल्डरांच्या फायद्याचा आहे, अशीच नगरसेवकांची पहिली प्रतिक्रिया होती. या विकास हक्काचा लाभ महापालिकेलाही होणार आहे. विकास आराखड्यातील आरक्षित जागा ताब्यात घेण्याचा मार्ग खुला होणार आहे. शिवाय महापालिकेवर आर्थिक बोजा न पडता मूळ मालकांनाही त्यांच्या जागेचा मोबदला मिळेल. तरीही या कायद्यातील पळवाटा शोधून त्याचा गैरवापर होणार नाही, असे म्हणणे धाडसाचे ठरेल. पालिकेच्या नगररचना विभागातील अधिकारी व नगरसेवकांचा हस्तक्षेप वाढल्यास घोटाळ्याची शक्यताही निर्माण होते. त्यासाठी पारदर्शीपणे टीडीआरची अंमलबजावणी करण्याचे आव्हान महापालिकेसमोर असणार आहे.
सांगली महापालिकेची स्थिती पाहता, विकास आराखड्यात अनेक ठिकाणी क्रीडांगणे, उद्यान, प्ले-ग्राऊंड, सांस्कृतिक हॉल, ग्रंथालय अशी विविध आरक्षणे टाकली आहेत, पण या आरक्षित जागा ताब्यात घेतलेल्या नाहीत. त्याला कारण आर्थिक स्थिती आहेच. कालांतराने ही आरक्षणे उठविण्यासाठी जागामालक, बिल्डर आणि कारभाऱ्यांची टोळीच निर्माण झाली. त्यातून आराखड्यातील आरक्षणे वगळण्याचा कार्यक्रमच आखला गेला. त्यावर बरेच वादळ निर्माण झाले. आरक्षित जागांचा बाजार झाल्याने शहर भकास झाले, तर पालिकेतील कारभारी, अधिकारी, बिल्डरांचे उखळ पांढरे झाले होते. हा इतिहास पाहता, टीडीआरची गरज अधोरेखित होते. टीडीआरमुळे किमान आरक्षित जागांचा बाजार रोखण्यास यश येईल. पण त्यासाठी पारदर्शी कारभाराची आवश्यकता आहे.


'टीडीआर म्हणजे काय?
शहराच्या विकास आराखड्यात सार्वजनिक उपक्रमांसाठी जागा आरक्षित केल्या जातात. सर्वच जागा शासनाच्या ताब्यात असतात, असे नाही. काही जागा खासगी मालकीच्या असतात. अशावेळी त्या आरक्षित केलेल्या जागी मूळ मालकांना त्याच्या विकास हक्कापासून वंचित केले जाते व त्या जागेचा मोबदला मूळ मालकांना हस्तांतरित विकास हक्क प्रमाणपत्राच्या रूपाने महापालिकेकडून दिला जातो. त्यालाच टीडीआर म्हणतात. हे विकास हक्क हस्तांतरणीय असल्याने जागामालक स्वत: ते दुसऱ्या ठिकाणी वापरू शकतो अथवा बिल्डरला विकू शकतो.


वापराबाबत संदिग्धता
उपनगरांतील टीडीआर गावठाण वापराविषयी अद्याप संदिग्धता आहे. शासनाने महापालिकांतील झोन रद्द केल्याचे सांगितले जात आहे. पण यातून मोठा धोका आहे. उपनगरांतील टीडीआर कमी किमतीत घेऊन तो गावठाणात वापरला जाईल. त्यातून गावठाणातील नागरी सुविधा, पाणी, ड्रेनेजवर अतिरिक्त ताण पडण्याची भीती व्यक्त होत आहे. आताच पालिकेची नागरी सुविधा यंत्रणा अनेकदा कोलमडते. त्यात जादा लोकसंख्येची भर पडल्यास ही यंत्रणाच धोक्यात येण्याची चिन्हे आहेत.


१टीडीआरमुळे महापालिकेसोबतच बिल्डर, जागामालकांचाही फायदा होणार असल्याचे मत नोंदविले जात आहे. महापालिकेला आरक्षित जागा ताब्यात घेण्यात अनेक अडचणी असतात. त्यात विशेषत: आर्थिक तरतूद हे महत्त्वाचे कारण आहे. जागामालकाला टीडीआरचा लाभ दिल्यास आरक्षित जागा विनामोबदला पालिकेच्या ताब्यात येतील. आतापर्यंत मूळ जागामालकाला शासकीय दराने त्याच्या जागेचा मोबदला मिळत होता, पण या कायद्यान्वये तो बाजारभावाने टीडीआर विकू शकतो. बिल्डरला टीडीआर विकत घेऊन बहुमजली इमारती उभ्या करता येतील.

सोनेरी टोळीचा धोका कायम
टीडीआर लागू झाल्याने आरक्षित जागांचा बाजार रोखला जाईल, असे नाही, तर या कायद्यातील पळवाटा शोधून त्याचा लाभ घेण्याची प्रवृत्ती वाढणार आहे. टीडीआरची जागा मालकाला फारशी माहिती नसते. याचा फायदा पालिकेतील कारभारी व अधिकारी घेऊ शकतात. कोणत्या जागेवर आरक्षण आहे, याची माहिती बिल्डरपेक्षा नगरसेवक व नगररचनेतील अधिकाऱ्यांना अधिक असते. अधिकाऱ्यांना हाताशी धरून कारभारी नगरसेवक थेट जागामालकांकडून कमी किमतीत टीडीआर विकत घेऊ शकतात. जेव्हा टीडीआरचे भाव वाढतील, तेव्हा ते विकून स्वत:चे उखळ पांढरे करून घेण्याचा नवा धंदाही सुरू होईल.

२या नियमावलीत राज्यमार्गावरील मालमत्तांना टीडीआर लागू नाही. सांगली महापालिकेचा विचार करता, सांगलीतील राममंदिर ते मिरजेतील गांधी चौक, शास्त्री चौक ते कोल्हापूर रस्ता, कॉलेज कॉर्नर ते माधवनगर, टिळक चौक ते इस्लामपूर, कुपवाड रस्ता, मिरज-पंढरपूर रस्ता आदींसह सोळा रस्ते सार्वजनिक बांधकाम विभागाकडे आहेत. या रस्त्यावर टीडीआर खरेदीला भविष्यात अधिक मागणी असेल. त्यासाठी हे रस्ते महापालिकेने ताब्यात घेण्याची गरज आहे.


टीडीआरमध्ये ५० ते ७५ टक्के आरक्षण विकसित करण्याची अट आहे. उर्वरित २५ टक्के जागा विकसकाला मिळणार आहे. हा नियम मोठ्या शहरांना योग्य आहे. सांगलीसारख्या शहरात जागेच्या किमती पाहता आरक्षण विकासाची अट शिथिल करण्याची गरज आहे.
- हणमंत पवार
माजी नगरसेवक


आरक्षित जागा पालिकेच्या ताब्यात येण्याचा मार्ग मोकळा होणार आहे. त्यातून क्रीडांगणे, उद्यानांसह अनेक सुविधा नागरिकांना मिळतील, टीडीआरमुळे फ्लॅटचे दर स्थिर राहण्यास मदतच होणार आहे. शिवाय ‘व्हर्टिकल डेव्हलपमेंट’ होण्यात मोठा वाटा असेल.
- दीपक सरडे,
बांधकाम व्यावसायिक


टीडीआरचा कायदा चांगला आहे, पण त्यातील पळवाटा शोधून त्यांचा दुरुपयोग होणार नाही, याची खबरदारी घेतली पाहिजे. उंच इमारती बांधून शहराचा विकास होत नाही. पाणी, ड्रेनेज, रस्ते या पायाभूत सुविधांचा विकास महत्त्वाचा असतो. या सुविधांवर ताण पडणार नाही, याची काळजी घ्यावी.
- आर्किटेक्ट रवींद्र चव्हाण,
जिल्हा सुधार समिती


महापालिका हद्दीत आरक्षित जागेचा रोख रकमेच्या स्वरूपात मोबदला द्यावा लागतो. टीडीआरमुळे या जागा पालिकेला विनामोबदला मिळणार आहेत. त्यामुळे शहराच्या विकासाला दिशा मिळेल. अद्याप शासनस्तरावर टीडीआरची नियमावली तयार करण्याचे काम सुरू आहे. संपूर्ण नियमावली प्रसिद्ध झाल्यानंतरच त्यातील तरतुदींवर चर्चा होऊ शकते.
- आर. एन. पाटील,
संचालक, नगररचना विभाग